即出租人提供資金先購取租賃物 ( 機器設備、存貨 ) ，再將租賃物以租賃的方式出租給承租人，承租人按期給付租金並於租期屆滿以優惠價格或權利取得租賃物所有權，而出租人則透過收取租金的方式，將原本先購置租賃物所支出的金額 ( 包含本金與利息 ) ，慢慢回收；簡單的說，就是承租人以融物代替融資取得其營業所需的機器設備或存貨。

1. 合約到期日標的物所有權歸屬
資本性租賃 ~ 客戶；營業性租賃 ~ 租賃公司

2. 標的物攤提、折舊
資本性租賃 ~ 客戶；營業性租賃 ~ 租賃公司

3. 客戶支出認列
資本性租賃 ~ 利息；營業性租賃 ~ 租金 ( 費用 )

乃指不動產所有權人，將其名下之不動產信託予受託人，由受託人根據雙方簽訂之信託契約，將信託之不動產透過開發、管理處分及經營程序，將委託之不動產加以興建、出租、經營及出售，或於興建完成後歸還予委託人。藉由此信託制度，不動產持有人可提高不動產運用效益，而受託人可依照信託契約之約定收取經營管理手續費，使雙方互蒙其利；而不動產信託的主要功能之ㄧ，就是有效的做到風險隔離。

所謂不動產證券化是指將持有的土地或建築物之財產權，藉由轉換成有價證券的方式，並將其轉化為具流動性之證券發行予投資人，即為直接將持有不動產所有權之物權關係，轉變為持有表彰經濟效益之有價證券，結合不動產市場和資本市場的特性，加強其變現性與流通性，可解決不動產流通性的問題。

不動產開發案，經地主與開發商將土地、興建資金等財產信託予受託機構，並約定建案之銷售款項均入信託專戶保管，建案相關支出亦由信託專戶支付，受託機構依照信託合約於建案完成後分配信託專戶內之剩餘財產予地主及開發商，地主與開發商此等分配剩餘財產的權利即為受益權。受益權非屬於票券、債券、有價證券與憑證，單屬於一種權利。

受益權得以支付報酬方式分割或轉讓予第三人，依固定利率折價方式發行或約定每期還本付息方式辦理，轉讓時需於受託機構辦理登記。
受益權規範：
1. 不得有向不特定人或多數人公開募集資金之行為，只得以私募方式進行。

2. 不得製作交付受益人證明其受益權之任何書面文件，避免他人誤認為不動 產證券化條例所訂之受益證券。

3. 受讓人須為銀行業、票券業、信託業、保險業、證券業或其他經主管機關依不動產證券化條例第十三條第一項第一款核准之法人或機構。

4. 受讓人須符合主管機關依不動產證券化條例第十三條第一項第二款所定條件之自然人、法人或基金，其人數不得逾三十五人。

5. 受益人得讓與及分割讓與其所持有之受益權。但分割讓與後之每一受益人所持有之受益權所表彰之價值不得低於新台幣壹佰萬元整，且受益人總數仍不得逾三十五人。